|
При покупке
земли могут возникнуть самые разнообразные трудности.
Во-первых, они будут связаны с оценкой объекта, во-вторых,
недвижимость за
городом не отличается такой ликвидностью, как столичное
жилье. Помимо этого существуют риски, которые связаны с самим
приобретаемым садовым или
дачным участком, они могут быть связаны как с особенностями
участка, например, загрязнение, гидрология, и с юридической
стороной оформления сделки, например, получение технических
условий, проведение коммуникаций, разрешения на строительство
и т.д.
Таким образом,
работа с загородной недвижимостью отличается специфичностью,
поэтому типовые методы здесь вряд ли сработают. В связи с
чем ипотечные банки не очень хотят работать в данной области.
Основной фактор,
который сдерживает развитие ипотеки загородки - юридическая
многополюсность. На сегодняшний день урегулирование гражданско-правовых
отношений сторон происходит в соответствии с Гражданским,
Земельным кодексами РФ, федеральным законом "Об ипотеке".
Сам предмет сделки также достаточно сложный, ведь предметом
договора ипотеки могут стать исключительно объекты, на которые
есть права, зарегистрированные в установленном порядке. Помимо
этого имущество, которое передается в залог, должно быть оборотоспособным.
В соответствии с нормами земельного законодательства, участки
лестного фонда, земли
сельхозназначения, участки, которые загрязнены опасными
отходами и прочее являются ограниченными в обороте.
Во время определения
предмета ипотеки приходится учитывать тот факт, что по закону
запрещено использовать в качестве залога некоторые виды имущества.
Например, земли, которые находятся в государственной, а также
муниципальной собственности, части земельного участка, если
их площадь меньше, чем минимальный размер, который установлен
нормативными актами субъектов РФ, либо органами местного самоуправления.
Помимо этого невозможно совершить ипотеку имущества, на которое
нельзя обратить взыскание по федеральному закону. С 2005 года
из данного перечня имущества исключили земельные участки с
расположенными на ними жилыми помещениями, если они являются
единственными подходящими для проживания помещениями. Также
исключены земельные участки, которые используются не с целью
предпринимательской деятельности гражданином-должником.
Если взять
в расчет все сделки с недвижимостью, то видно, что больше
всего судебных споров связано с обеспечением залога. В связи
с этим развитие ипотеки затруднено.
Рынок загородной
недвижимости достаточно перспективен с точки зрения ипотеки,
вот только не все банки могут выдавать кредиты на покупку
земли и коттеджей. На сегодняшний день примерно 25 кредитных
организаций имеют программы загородной ипотеки, вот только
реальные займы выдаются примерно десятком банков и чаще всего
на нерегулярной основе.
Процесс получения
кредита на строительство
дома за городом в разы труднее, чем на покупку готового
коттеджа.
У банков в этой ситуации следующая схема: покупатель должен
приобрести земельный участок за свой счет, дом же возводится
на заемные средства. В качестве залога используется и участок,
и будущий дом. В соответствии с законом, в том случае если
ничего другого не оговаривается в договоре об ипотеке, все
здания, которые находятся на участке, неважно готовые они
или строящиеся, будут являться залогом. В связи с этим стал
предоставляться кредит под залог участка, на котором стоит
недостроенный объект. В этом случае не требуется регистрация
права собственности на объект, нужно всего лишь сделать оценку
предмета залога в качестве "участка, на котором располагаются
улучшения".
Кредит на
объект загородной недвижимости можно получить как в валюте,
так и в рублях. Чаще всего первоначальный взнос составляет
30-40% от всей суммы, бывает, что он достигает 50%. Данная
сумма является достаточно крупной, что также отрицательным
образом влияет на развитии ипотеки загородной недвижимости.
Обычно ставки по кредитам на загородную недвижимость в пределах
нормы, в сравнении со ставками, допустим, на городскую квартиру.
Ситуация с
реальными платежами в случае ипотеки загородной недвижимости
складывается точно также как и с ипотекой городских квартир:
обычно они выше, чем заявленные процентные ставки. Также существуют
дополнительные платежи. Например, за то, чтобы провести сделку,
необходимо заплатить. За то что снимаются наличные, придется
% от суммы кредита, за аренду банковской ячейки требуется
заплатить и т.д. Помимо этого оплачиваются услуги нотариуса,
государственной регистрации договора купли-продажи, страховки.
На сегодняшний
день покупка загородной недвижимости - недешевое удовольствие,
поэтому далеко не все банки соглашаются выдавать кредиты на
столь крупные суммы в массовом порядке, также отнюдь не каждый
заемщик сможет пройти андеррайтинг, чтобы получить такую сумму.
В связи с этим достаточно сильно распространено "ломбардное"
кредитование, то есть при покупке коттеджа загородом клиент
предлагает в качестве залога свою квартиру в столице. Вот
только даже в этом случае банк даст согласие совсем не каждому.
У некоторых банков есть ограничение: минимальная цена квартиры,
которая предлагается в качестве залога, должна быть $150 тыс.
Естественно, что данная схема гораздо удобнее для банков,
в сравнении с прямым кредитованием покупки загородной недвижимости.
Ведь в ситуации "ломбардного" кредита банку нужно
проверить квартиру в Москве в качестве предмета залога, что
в разы проще, чем проверять коттедж с землей. Вот только основная
проблема может заключаться в том, что заемщик рискует потерять
жилье, если не сможет погасить кредит. Недвижимость за городом,
которая будет куплена, может не подойти для постоянного проживания,
а на квартиру пойдет взыскание. Таким образом, получить кредит
в случае "ломбардной" схемы становится проще, но
рисков возникает гораздо больше.
В реальности
гораздо удобнее получать ипотечный кредит в случае, когда
банк - соинвестор в строительстве какого-либо коттеджного
поселка. Тогда у крупных застройщиков появляются свои программы
кредитования, они сотрудничают с банками на договорной основе
с той целью, чтобы в кратчайшие сроки продать все дома, расположенные
в поселке.
Получение
кредита на покупку участка на сегодняшний день встречается
достаточно редко. Только единицы банков предлагают кредиты
такого плана.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Обзоры,
аналитика
|
