|
Кризис длился
на протяжении полутора лет, за это время загородная
недвижимость стала дешевле почти на треть. Постепенно
стали появляться первые признаки того, что спрос оживает,
вот только рост цен пока вряд ли предвидится.
За время кризиса
цены на недвижимость и земельные
участки в Подмосковье стали меньше на 30-40%, самыми востребованными
стали коттеджи
эконом-класса. Широкую популярность приобрели участки
без подряда, активно появляющиеся на рынке весь 2009 год
и продолжающие появляться по сей день. Рынок достиг своего
ценового дна, но, несмотря на это спрос по-прежнему увеличивается
достаточно медленно. Для того чтобы выжить в условиях кризиса
девелоперам приходится упрощать и удешевлять проекты, ускорять
строительство и использовать новые строительные технологии.
В достижении
ценового дна не приходится сомневаться никому. Происходит
медленное снижение рублевых цен, зато достаточно активно растут
долларовые цены, в связи с изменением курсов валюты. Только
на участки без подряда цены росли весь 2009 и 2010 годы и
не планируют останавливаться в своем росте.
Рынок по-прежнему
отличается достаточно низкой активностью, обычно в конце зимы
продажи загородной недвижимости достигают своего пика, но
в этом году они были практически нулевыми. В апреле произошло
повышение спроса, но вот уровень продаж, который был до кризиса,
скорее всего появится не раньше, чем через полтора года. На
сегодняшний день отсутствуют какие-либо предпосылки для роста
цен, это связано с малым количеством предложений участков
и коттеджей.
Большая часть
сделок на данный момент происходит в эком-классе. Покупатели
в основном интересуются наиболее дешевыми предложениями, то
есть дачными домами
площадью не более 200 кв.м, которые стоят 100-150 тыс. долларов,
и находятся в пределах часа езды от столицы. Потребители относятся
к выбору дома очень тщательно и обдумывают свой выбор на протяжении
длительного времени.
Но оттепель
на рынке загородной недвижимости все же намечается: банки
вновь начинают финансировать загородное строительство. Происходит
возвращение инвесторов, но пока только в единичных случаях.
Снова происходят сделки с участками, площадь которых составляет
30-40 гектаров. У покупателей до сих пор осталось желание
уменьшить цену сделки на 20-30%, вот только застройщики остановились
на цифре максимум в 10%. Очень редко удается вырвать скидку
в 15%.
Происходит
медленное оживление ипотеки на загородном рынке. У некоторых
банков началось возобновление ипотечных программ в начале
этого года. Если взять последние месяцы, то произошло незначительное
снижение процентных ставок. Первоначальный взнос может быть
суммой минимум в 40% от залоговой стоимости объекта. В большинстве
банков кредит выдается только под залог имеющейся недвижимости,
то есть это не ипотека, а скорее потребительский кредит. По-прежнему
требования к объекту недвижимости, а также к заемщику достаточно
жесткие. Для покупателей эконом-класса гораздо легче договориться
с застройщиков о том, что платеж будет происходить в рассрочку.
Безусловно,
развитие элитного сегмента происходит по иному сценарию. В
начале этого года цены на элитную недвижимость вновь начали
расти, положительный индекс цен составил около 4 процентов.
Рост произошел в связи с тем, что были отменены новогодние
скидки и разнообразные акции, помимо этого произошло плановое
повышение цен в определенных поселках.
В связи с
тем, что коттеджный рынок оживает, а спрос продолжает расти,
цены в ближайшие пару лет могут вырасти. Но дефицит все же
вряд ли появится, так как есть большое количество поселков
с нераспроданными объектами. Вот только элитный сегмент может
стать исключением, так как в нем всегда есть незначительный
дефицит.
В результате
кризиса вырос спрос на участки без подряда, ведь до него данные
предложения были достаточно редкими. Безусловно, девелоперы
пошли на такой шаг осознанно. Произошло прекращение финансирования
проектов банками, покупатели стали ждать падения цен, а застройщикам
требовались недорогие проекты, которые могут окупиться в кратчайшие
сроки.
Большое количество
покупателей в прошлом году покупали участки без подряда для
того, чтобы спасти деньги от инфляции. На протяжении кризиса
происходило постоянное изменение спроса на участки без подряда.
Допустим, летом он был достаточно высоким, осенью произошло
его падение, а вот зимой интерес появился вновь. На сегодняшний
день мало кто покупает участки без подряда для того, что инвестировать
средства. В большинстве случаев их приобретают те, кому не
хватает финансовых средств для строительства, либо кто не
может купить готовый дом. Только на участки без подряда цены
продолжали расти на протяжении всего 2009 года. В среднем
они подорожали за год на 15-20%.
В 2010 году
появилось примерно 30 поселков с участками без подряда. Если
взять в целом, то на сегодняшний день на рынке Подмосковья
есть примерно 200-300 поселков с участками без подряда. Но
вот только в 25% из них ведутся работы
по подведению коммуникаций. У большинства объектов нет
ни свидетельств собственности на размежеванные участки, ни
смены категории,
вида разрешенного использования земли. Из-за этого цены
на такие объекты очень низкие и привлекательные для покупателей,
вот только риски слишком велики. Существуют предложения по
25-50 тысяч рублей за сотку. Вот только чаще всего это земля
сельскохозяйственного назначения. В итоге обещается перевод
в другую категорию, разработка генплана, межевание
участков, оформление в собственного участков и их продажа.
На все эти процедуры может уйти около двух лет.
Другой риск
связан с тем, что у участков нет проекта планировки территории.
В данном случае будут трудности с проектированием, а также
строительство сети газа низкого давления. Помимо этого поселок
может быть сдан с большим количество отступлений от строительных
нормативов, а значит, он будет некомфортным для проживания,
так как дороги окажутся узкими, не будет разъездов, гостевого
паркинга и т.д. Из-за массовой продажи участков без подряда
появляется вторая волна дачных поселений, ведь на освоение
такого поселка уйдет не менее десятилетия. На протяжении этого
периода возникнет масса проблем - от сбора денег на то, чтобы
подвести коммуникации и создания минимальной инфраструктуры.
Скорее всего, останутся поселки с участками без коммуникаций,
которые так никогда и не застроятся, так как подведение коммуникаций
окажется просто невозможным.
Также застройщики
выживали в кризис за счет удешевления проектов. С той целью,
чтобы конечный продукт стал приемлемым для большинства покупателей,
необходимо найти пути для того, чтобы снизить его себестоимость.
Для этого происходит уменьшение площади домов, участков, используются
дешевые строительные технологии, уменьшается набор инфраструктуры.
До кризиса
чаще всего приобретались участки, площадь которых составляла
15-20 соток. На сегодняшний же день самыми востребованными
являются участки площадью 8-10 соток. То есть девелоперы изменили
нарезку участков в большинстве проектов, внесли изменения
в проект планировки территории. Данное изменение было введены
в проекты и эконом-класса, и бизнес-класса.
Также произошло
уменьшение площади домов. Если раньше в поселках эконом-класса
она составляла 250 кв.м, то сейчас - 150-160 кв. м. Стали
появляться дома площадью 120-130 кв. м. Девелоперы стали строить
коттеджи не из кирпича, а из сэндвич-панелей, что также позволяет
снизить их себестоимость.
Происходит
оптимизация расходов на проектирование, строительство, экономия
на коммуникациях, инфраструктуре. Предположим, вместо центральной
канализации используются индивидуальные септики. В результате
всех этих мер себестоимость поселка снижается в среднем на
10-30%.
Хоть девелоперы
и стремятся на всем сэкономить, у корректировки начатых объектов
есть строгие ограничения. Корректировка может происходить
далеко не на каждой стадии. Допустим, в случае размежевания
поселка на участки по 30 соток, с получением свидетельства
о собственности и подведенными коммуникациями, будет сложно
сделать участки меньшей площади. То есть чем выше стадия готовности
проекта, тем больше затратится сил, времени и средств на его
переработку. А вот если существует только концепция, то на
переработку уйдет не больше 2-4 месяцев. Каждое пересогласование
занимает примерно минимум три месяца. Для того чтобы сделать
перепроектировку и пересогласование необходимо потратить 100%
ранее израсходованных средств. Поэтому в некоторых ситуациях
вносить изменения становится просто нецелесообразно, остается
только ждать, когда рынок восстановится.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Обзоры,
аналитика
|
