|
Чиновниками планируется утверждение порядка оценки, который
нужен для того, чтобы с 2013 года ввести единый налог на недвижимость.
В скором времени
произойдет утверждение Минэкономразвития федерального стандарта
оценки (ФСО), при помощи которого будет определяться кадастровая
стоимость объектов недвижимости. Данный этап будет первым
в реформе налогообложения недвижимости, которая заключается
в том, что будет введен единый налог, заменяющий два действующих,
таких как налог на землю, а также имущество.
После того как
будет принят стандарт, Росреестром будут отобраны организация,
которые будут заниматься оценкой объектов капитального строительства
по всей стране вплоть до 2012 года, данная работа будет осуществляться
за счет федеральных средств. Этот этап является вторым. Данная
оценка может быть оспорена собственником в территориальных
комиссиях, при этом необходимо будет предоставить независимую
оценку. Все это станет возможным благодаря поправкам, которые
были приняты летом в закон "Об оценочной деятельности".
Ну и третий этап будет заключаться в разработке правительством
и утверждении депутатами новых ставок налога, которые будут
вводиться не раньше, чем в 2013 году.
Массовая оценка
будет осуществляться в соответствии с разработанными моделями,
ну а для сложных случаев можно будет воспользоваться индивидуальной
методикой. Во время построения модели оценщиками в обязательном
порядке должна будет использоваться информация об уровне рыночных
цен. Оценщикам придется решать самим, где они будут брать
данную информацию. Это могут быть государственные ресурсы,
любые иные ресурсы, которые содержат сведения доказательного
значения. Метод оценки также может использоваться любой:
- затратный метод, когда рассчитывается воспроизводство объекта
в текущих ценах за минусом износа;
- сравнительный метод, то есть в сравнении со сделками;
- доходный метод, то есть какой доход есть возможность извлечь.
В случае оценки
объекта, на который есть масса предложений либо сделок, по
предписаниям ФСО нужно пользоваться сравнительным методом.
На сегодняшний
день оценка основывается на трех иных стандартах. Новая оценка
будет больше приближена к международным правилам. Например,
те объекты, с которыми происходит масса сделок, допустим,
квартиры или офисы, будут оцениваться всего лишь за счет сравнения
продаж. На данный момент в столице рыночная стоимость новостроек
больше оценки БТИ от 30% до двух раз, что касается очень старых
домов, то разница может составлять тысячу раз.
То есть оценка
будет проводиться при помощи специальной программы, отталкивающейся
от рыночных стоимостей, которые определены оценщиками. Вот
только могут возникнуть проблемы, которые будут связаны с
тем, что отсутствует единообразная информация об объектах
оценки, а также отсутствуют базы данных.
В соответствии
с законом перечень объектов оценки, в том числе и при оценке
земельного участка может браться оценщиками исключительно
из кадастра. На сегодняшний день в кадастре содержатся исключительно
сведения о земельных участках, в БТИ же находится перечень
других объектов. Если заниматься внесением данных в кадастр,
то они в скором времени станут неактуальными, в связи с этим
необходимо передать учет от БТИ в Росреестр, на что потребуется
масса времени, либо дать разрешение оценщикам пользоваться
перечнем, находящимся в БТИ. На данный момент еще не принято
решение, по какому пути будут происходить изменения.
Эксперимент, связанный
с массовой оценкой прошел в некоторых регионах страны, например,
в Татарстане, Башкирии, Калужской области, Тверской области.
В большинстве мест произошло повышение оценки, но есть и такие
места, где было зафиксировано понижение. Но в любом случае
оценка стала гораздо ближе к рыночной стоимости. Казалось
бы, с одной стороны, это является стимулом для муниципалитетов,
то есть тех, кто непосредственно получает налог, заняться
капитализацией земли, вот только с другой стороны, оказались
обычные собственники, которые больше не относятся к земле
как к халяве, ведь даже за неиспользуемые, но ликвидные участки
необходимо платить увеличенный налог.
В результате рыночной
оценки подорожает недвижимость, расположенная в центрах крупных
городов, по мнению экспертов. Опять же если данный принцип
станет универсальным, то минусов в этом нет. Вот только стоит
опасаться того, что на практике мы столкнемся с тремя разными
результатами трех независимых оценщиков.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Обзоры,
аналитика
|
