|
Рост цен на недвижимость не останавливается уже на протяжении
долгих лет, а вот сделки длятся при этом все также долго.
Именно покупка
земли считается отличным инвестиционным проектом. Большая
часть собственников, получивших свои законные шесть соток
примерно двадцать лет назад, готовы уступить их по достаточно
выгодной цене. Большинство таких "пассивных" продавцов
участков имеют на руках только один документ - "розовое"
Свидетельство на право собственности на землю. Чаще всего
такими продавцами являются пенсионеры, которые не будут осуществлять
каких-либо активных действий по продаже
земли и подготовке документов. Ведь для того чтобы собрать
все необходимые для продажи документы, требуются железные
нервы и крепкое здоровье, так как выдержать частые поездки
в районные центры и огромные очереди сможет далеко не каждый.
Поэтому если вы
оказались на месте покупателя и при этом решили взяться за
оформление документов самостоятельно, то вам придется запастись
терпением и силами. Все начинается с того момента, как вы
нашли продавца с подходящим для вас объектом и договорились
с ним о цене. После этого необходимо отправиться к нотариусу,
где будет оформлен договор купли-продажи земельного участка.
Чаще всего оплата покупки происходит именно в этот момент.
Происходит оформление доверенности, но не на покупателя, а
на третье лицо, которое не может быть супругом покупателя.
Такое начало сделки не является самым благоприятным, так как
с того момента, как будет оформлена доверенность и до получения
правоустанавливающих документов пройдет не менее года.
В связи с этим
такой вариант возможен только тогда, когда между покупателем
и продавцом очень давняя и тесная дружба. При других же раскладах
появляется большое количество юридических рисков. Ведь каждая
доверенность имеет свой срок действия. Это может быть полгода,
год, но не больше трех лет. Часто бывает, что трех лет оказывается
недостаточно для того, чтобы оформить сделку. Помимо этого
продавец может отозвать доверенность, если решит пересмотреть
условия, предположим, в отношении цены. В такой ситуации вы
не сможете вернуть те деньги, которые уже были выплачены.
Также не стоит забывать, что доверенность будет выписана на
третье лицо, а значит, именно кто-то другой будет заниматься
сбором документов и получением кадастрового номера. То есть
вам придется зависеть от настроения постороннего человека,
с которым помимо этого может произойти масса непредвиденных
ситуаций.
Таким образом,
доверенность лучше всего делать на максимально долгий срок,
то есть на три года. Оформлять ее лучше на того, кому вы всецело
доверяете, и не забудьте о праве передоверия. Также вы можете
заключить предварительный договор купли-продажи в тот момент,
когда будете оформлять доверенность. Он обяжет стороны подписать
основной договор после условленного срока. Также может быть
заключен договор купли-продажи с отлагательными условиями,
там обозначаются обязанности, связанные со сбором и оформлением
документов. Безусловно, неоспоримых договоров не бывает, но
покупателю все же будет гораздо спокойнее, когда будет четко
определена цена сделки. Для подготовки договора лучше воспользоваться
услугами юриста или риэлтера.
Если вы знаете,
что у продавца участка достаточно преклонный возраст и есть
проблемы со здоровьем, то помимо доверенности постарайтесь
оформить завещание на ваше имя. Только вот не каждый покупатель
сможет это предложить, а завещание в дальнейшем может быть
оспорено родственниками продавца.
Помимо всего прочего
могут возникнуть сложности, которые связаны с оформлением
межевого дела. Чтобы совершить сделку купли-продажи, вам придется
собрать пакет документов. Главным в нем будет - свидетельство
о присвоении участку кадастрового номера. То есть покупателю
вместе с доверенным лицом придется вызвать представителей
организации, у которой есть лицензия на производство геодезических
работ - межевание
земли, прямо на участок. По прошествии двух недель вы
получите план участка вместе с бланками протоколов согласования
границ. Бывает, что соседи отказываются подписывать документы,
считая, что продавец нарушил границы территории. В данной
ситуации вы можете послать соседям уведомление телеграммой.
В ней необходимо предложить встретиться для согласования границ.
Придется подождать десять дней, а затем выслать повторную
телеграмму. Если спустя еще десять дней результата не будет
- можете приложить копии телеграмм к межевому делу, а затем
смело отдавать его в работу, ведь молчание и возражения, которые
ничем не обосновываются, считаются согласием.
После того как
дело будет сформировано, геодезисты отдадут его в Управление
Роснедвижимости, именно там и будет присвоен кадастровый номер
вашему будущему участку. Чаще всего все хлопоты, связанные
с продвижением документов, берут на себя компании, которые
занимаются геодезическими работами. На данную процедуру потребуется
примерно 2-6 месяцев.
Без кадастрового
плана вам бессмысленно обращаться к нотариусу. Появиться у
него необходимо либо с продавцом, либо с его доверенным лицом.
Тут оплачивается пошлина - 1% стоимости участка, указанной
в договоре купли-продажи. Безусловно, цену можно специально
занизить, что сэкономить, вот только в том случае, если она
окажется ниже оценочной, пошлина будет начислена все же именно
с последней. Вы можете и не обращаться к нотариусу лично,
так как по законодательству можно заключить договор купли-продажи
в письменной форме. Вот только в этом случае велика вероятность
самодеятельности, в результате чего договор может быть отклонен
из-за каких-либо несоответствий, так что лучше воспользоваться
услугами юриста.
Хоть появиться
у нотариуса и достаточно хлопотное занятие, ведь в один момент
вам придется собрать всех участников сделки, лучше не избегайте
этой процедуры. Ведь больше вероятно, что именно нотариус
не совершит ошибок, в отличие от юристов. Ошибки на данном
этапе вам совсем не нужны, так как органы Росрегистрации с
легкостью отказывают или принимают решение о приостановке
в случае неправильно оформленных документов. Также у нотариуса
необходимо появиться, если вы сомневаетесь в дееспособности
продавца. В данном случае будет проблематично оспорить нотариальный
договор.
После посещения
нотариуса на хождение по различным инстанциям вы потратите
еще не меньше месяца, максимальный же срок - полгода. Вы станете
собственником в тот момент, когда участок будет зарегистрирован
Росрегистрацией. Туда отдаются все документы, где дается месяц
на их проверку и произведение регистрационных действий. Также
регистрация может быть приостановлена на три месяца, если
любой участник сделки напишет заявление. За этот срок будет
необходимо привести все документы в соответствие или выслать
мотивированный отказ. По закону можно заранее записаться на
подачу документов, вот только в разных отделениях УФРС сроки
могут оказаться различными. На данном этапе также могут возникнуть
трудности, ведь подавать документы для регистрации нужно вместе
с продавцом или доверенным лицом. Чаще всего очередь занимается
заранее, примерно с вечера.
Только теперь вам
марафон по инстанциям можно считать завершенным. Вы становитесь
счастливым собственником, а о пережитых приключениях будет
напоминать только неприятный осадок, оставшийся после хождений
по чиновникам. Поэтому есть один и самый главный совет всем
тем, кто решит испытать на себе "марафон землевладельца"
- воспользуйтесь услугами профессионального юриста или риэлтера-практика.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Все
советы и рекомендации
|
