|
Прежде чем
рассуждать о земельном рынке, необходимо ориентироваться в
таких понятиях как категория земли и вид разрешенного использования.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, существует
семь категорий земель:
1) сельскохозяйственного
назначения,
2) поселений,
3) промышленности,
энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального
назначения,
4) особо охраняемых
территорий и объектов,
5) лесного фонда,
6) водного фонда,
7) запаса.
Еще есть
термин "разрешенный вид использования земель". Видов
существует огромное количество. Бывают земли
под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под сельскохозяйственную
деятельность и т.д. Не стоит забывать, что у земель разных
категорий может оказаться один вид использования. Есть возможность
перевода земель
из категории в категорию и смены вида разрешенного использования.
Для собственника
важны только две вещи, вытекающие из всей этой терминологии:
в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования
меняется размер налога на землю и возможность прописки. О
прописке в основном задумываются те, кто хочет проживать в
загородном доме круглогодично, либо те, кто приезжает из других
стран, городов. Например, прописаться можно на землях поселений,
у которых есть разрешенное использование для ИЖС, но такие
земли облагаются гораздо большим налогом в сравнении с другими
землями. Помимо этого прописаться можно и на дачном участке,
а налог на землю там будет гораздо меньше.
В соответствии
с федеральным законом закону "О садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединений граждан", невозможно
прописаться на садоводческих участках. Но в апреле 2008 года
Конституционный суд РФ отменил запрет на право прописки в
жилом строении, которое находится на садовом земельном участке,
относящемся к землям населенных пунктов.
Если же вы
покупаете земельный участок
не для того, чтобы постоянно жить в нем, а только лишь из
инвестиционных целей, необходимо разбираться в состоянии рынка
земли на сегодняшний день. Кризис оказал существенное влияние
на все, в том числе и на земельный рынок. Большинство девелоперов
стремятся продать неликвидные земельные активы. В результате
кризиса было заморожено масштабное строительство и почти перестали
развиваться новые проекты, а значит, сегмент крупных инвестиционных
земель переживает свое не самое лучшее время.
На протяжении
кризиса цены на землю были самыми различными. Стоимость зависела
от финансового положения собственника. Были те, кто давали
дисконт 70%, если же дела у собственника шли чуть лучше, то
цены снижались примерно на 20-40%.
Самое сильное
падение цен пришлось на участки, находящиеся в 30-50 км от
МКАД. Помимо этого цены снизились на земельные массивы сельскохозяйственного
назначения, требующие смены вида разрешенного использования.
Меньше всего падение цен коснулось земель под ИЖС и земель
сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием
под дачное строительство, находящихся недалеко от МКАД.
Если вы собираетесь
заняться инвестированием в земельные участки, то вам необходимо
представлять себе, какие из них являются самыми ликвидными
и востребованными. К ним относятся земельные участки под ИЖС,
либо дачное строительство, которые находятся на Калужском,
Киевском шоссе или Новой Риге, площадь которых составляет
2-10 га, а удаленность от МКАД не превышает 20 км. Обязательно
должны быть проложены
коммуникации, получены технические условия на подсоединение
к ним. Другим выгодным вариантом являются земли под производство,
торговлю, склад. Их площадь должна составлять 0,7-5 га, лучше
чтобы они находились по направлению от Ленинградского до Калужского
шоссе через запад, не далее чем в 50 км от МКАД. В данном
варианте не рассматривается земля сельхозназначения под перевод.
Также должны быть в наличии коммуникации, либо неоплаченные
технические условия.
Самыми популярными
стали такие направления, как Новорижское, Калужское, Киевское
и Рублево-Успенское шоссе. Это связано с их благоприятной
экологией и слабой загруженностью транспортом.
Итак, после того как стало понятно, какие участки на сегодняшний
день более востребованы, попробуем разобраться в том, а в
какой же из них лучше инвестировать?
Естественно,
что человек, занимающийся инвестированием, планирует получить
доход после продажи купленного участка. Земельный рынок является
самым понятным и прозрачным вариантом для многих людей, желающих
заняться инвестированием своих средств, ведь любой из нас
прекрасно понимает, какие факторы присущи выгодному участку
(наличие водоема, света, газа), а какие будут снижать его
стоимость для покупателей (свалка, отсутствие водоема и т.д.).
Итак, в случае инвестирования вы должны знать ответ на два
вопроса: что помешает построить дом на этом участке земли
и что вас самому может не понравиться, если вы решите здесь
жить?
Самый идеальный
участок для инвестирования выглядит следующим образом: участок
под ИЖС площадью 18-25 соток, находящийся в 15-25 км от МКАД,
имеющий хорошую транспортную доступность, то есть до станции
метро должно быть не больше 20 минут. Он должен иметь все
центральные коммуникации и находиться в коттеджной застройке.
Рядом с участком не должно быть промышленных предприятий или
каких-либо других вредных объектов.
Также недооценивается
инвестиционная привлекательность земель сельскохозяйственного
назначения с разрешенным видом использования под дачное строительство.
В данном случае в качестве плюса выступает наличие коммуникаций.
Таким образом,
если вы занялись выбором участка с целью инвестиций, вы должны
помнить про два параметра: ликвидность участка и привлекательность
недооцененных участков.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Обзоры,
аналитика
|
