|
Ни один дачник не сможет избежать процедуры землеустройства.
В нее входят и определение
границ участков - межевание, и выяснение существующих
обременений на землю,
таких как подземный газопровод или археологическая раскопка.
Также сюда входит исключение факта наличия чужой недвижимости
на купленной вами земле. Вот только ситуация, когда один человек
покупает дачу у другого, а помимо этого обнаружил на участке
чужую баню, встречается довольно часто.
Такие проблемы,
связанные с землеустройством, встречаются как на небольших
участках, так и на обширных сельскохозяйственных массивах.
Ведь существует огромное количество факторов, которые могут
стать ограничениями на использование земли: проложенные
коммуникации, инфраструктурные объекты, плотная дорожная
сеть, памятники археологии.
Ошибки в учете
земли стали появляться с того момента, как в начале девяностых
годов начался переход земель в собственность граждан, а также
юрлиц из государственной собственности. Не существовало строгого
учета данного процесса, при продаже
земельного участка никто не занимался установкой границ,
не наносились участки на карты и обременения не фиксировались.
Вся информация была распределена по нескольким ведомствам,
которые не могли скоординироваться свою работу.
Такая ситуация
продолжалась до того момента, пока не появился закон о государственном
земельном кадастре в 2000 г. При помощи данного закона госорганы
обязались вести кадастровые карты, в которые должны были заноситься
все участки, вместе с проведением проверки, для того чтобы
не было наложения участков друг на друга.
Также большую роль
в упорядочении земель сыграл технический прогресс. С его появлением
границы начали определяться при помощи системы GPS. Вот только
к тому моменту накопилось большое количество неучтенной земли.
Помимо этого после того как вышел закон о кадастре, произошло
автоматическое признание ранее учтенных участков, у которых
границы были определены заранее. Проверки при этом не проводились.
В 2007 году появился
закон о государственном кадастре недвижимости. С его помощью
планировалось совершить реформу системы учета. Также была
произведена реформа технического учета, именно с того момента,
кадастровый паспорт стад единым документом, который описывал
здания, участки, строения и т.д. Именно после того, как был
принят закон о кадастре, количество проблем значительно сократилось.
Но все же достаточно
большая часть земель не была внесена в кадастровый учет. По
сей день ведется процесс выделения участков на земельные паи,
которые получали колхозники в тот момент, когда ликвидировались
хозяйства. Также не произошло постановки на кадастровый учет
дачных и садовых участков, которые являются собственностью
физических лиц. Ведь если в дачном поселке, либо в населенном
пункте собственник достаточно давно владеет участком, то вероятность
того, что там происходит наложение границ, приближается к
100%. И собственники даже не догадываются о проблемах с границами
ровно до того момента, пока не решают продать участок. С этого
момента начинается геодезическая съемка, а далее следует земельный
спор.
Особенную бдительность
следует проявлять тем, кто приобретает землю, которая относится
к категориям сельхозназначения,
так как именно у этих земель границы были определены при помощи
картографического способа. Поэтому там больше всего проблем,
связанных с наложением границ и потерей площадей, которые
при этом невозможно восстановить. Если вы покупаете землю,
которая относится к категории ИЖС,
либо "дача", то риск в разы сокращается, так как
скорее всего съемка или кадастровый учет уже проводились.
Но не стоит забывать об осторожности, даже если вы покупаете
участок в строящемся коттеджном
поселке. Особенно при покупке участка без подряда. Лучше
обратиться к девелоперу с просьбой физически показать вам
границы участка, а не только на бумаге.
Также к землеустроительным
рискам относятся обременения, предположим, коммуникации, проходящие
недалеко от участка. Допустим, газопровод имеет зону отчуждения,
которая составляет 300 метров.
При покупке земли у юрлица физическим лицом количество рисков
сокращается, в отличие от сделки между двумя физическими лицами.
Площадь участка, которая указана в правоустанавливающих документах,
может быть гораздо больше той, которая имеется в реальности.
В связи с этим постарайтесь не затягивать с проведением землеустроительного
дела, даже если не планируете заниматься продажей участка
в ближайшее время.
Существует стандартный
пример несовпадения фактической площади участка с указанной
на бумаге. Предположим, участки в садовом товариществе изначально
давались по 12 соток. Садоводами было решено вызвать геодезистов,
чтобы выяснить границы участков. Но один собственник не захотел
воспользоваться их услугами и стал владельцем свидетельства
на участок без проведения межевания. После того как были проведены
геодезические работы, стало ясно, что площади соседних участков
увеличились примерно на 2 сотки. Соседями были поставлены
подписи о том, что границы согласованы, земля была оформлена
по "дачной амнистии", в результате были получены
кадастровые паспорта, в которых отражалась новая площадь,
которая превышает старую. В тот момент, когда садовод, который
не захотел делать межевание, решил продать участок, стало
ясно, что в реальности площадь его участка гораздо меньше,
чем 12 соток, вот только в этой ситуации уже ничего не изменишь,
так как акт подписан.
С такими ситуациями
могут столкнуться даже девелоперы. Во время постановки участка
на кадстровый учет вызываются геодезисты, и оказывается, что
над частью участка находится ЛЭП, еще часть земли занята прудом,
заболочена, помимо этого на участке находится дорога к самому
садовому товариществу. В результате из заявленной полезной
площади останется не большее ее трети, как следствие, значительно
падает рыночная цена на участок.
Бывает, что те
средства, которые тратятся на то, чтобы уменьшить зоны обременения,
исправить ошибки землеустройства, совсем не оправдывают доход,
получаемый от продажи участка. Скорее всего ни один собственник
не станет перекладывать газопровод с той целью, чтобы построить
коттедж. Далеко не все поддается исправлению. Не существует
механизма, оперативно решающего данные вопросы. В среднем
чиновники отправляют не больше одного письма ежемесячно с
разъяснениями, касающимися кадастровых ошибок. Но вот только
в соответствии с законом 24-ФЗ любые кадастровые ошибки исправляются
исключительно в суде. Радует тот факт, что судьи понимают
сложившуюся ситуацию, и поэтому землепользователями выигрывается
большая часть дел, связанных с признанием постановлений местной
администрации недействительными. Если же в суд обращаются
два дачника, то ситуация гораздо плачевнее. Изначально будет
происходить независимая геодезическая экспертиза, которая
оценит качество межевания. Очень редко дело доходит до сноса
сооружений, но вот компенсацию за то, что произведен захват
чужой земли, выплачивать приходится.
Нередко встречаются
конфликты между соседями, виной которым ошибки землеустроителей.
Допустим, собственникам просто изначально неправильно показывают
границы участка. По данным специалистов, на сегодняшний день
далеко не одна сотня фирм готова предложить услуги, связанные
с межеванием земель в Московской области. В соответствии с
внесенными изменениями, с 2011 года межевание смогут совершать
исключительно кадастровые
инженеры, которые сдали квалификационный экзамен и имеют
сертификат с печатью. В связи с тем, что количество фирм резко
сократится, могут возрасти сроки и цены. Вот только в данной
ситуации кадастровые инженеры будут лично отвечать за свою
работу. Помимо этого законом предусматривается наличие компенсационных
фондов на тот случай, если будут происходить ошибки инженеров.
Вот только исправить ошибки начала девяностых годов никак
не получится. Также не стоит возлагать больших надеж на "дачную
амнистию". Ведь она не только сделала проще постановку
на учет, но и дала возможность наиболее хитрым собственникам
прирезать себе кусочек земли абсолютно официально.
Есть только одна
возможность избежать землеустроительных работ. Предварительно
перед сделкой нужно попросить кадастровый
план окружающей территории, необходимо убедиться, что
отсутствует наложение границ на соседние участки. Помимо этого
потребуется вызвать геодезистов, которые проверят конфигурацию
участка и сверят реальные границы с теми, которые указаны
в кадастровом паспорте.
Перепечатка материалов разрешена только с размещением
ссылки на http://www.narzem.ru
Все
советы и рекомендации
|
